Bei jedem Feuchte- oder Schimmelschaden sind rechtliche Belange betroffen, die für die Einordnung und Reihenfolge der Handlungen entscheidend sind. Erste Notmaßnahmen dürfen und müssen Sie selbst treffen. Sowohl der Schaden als auch weitere Schritte und Meldungen sollten so genau wie möglich dokumentiert werden: Datum, Uhrzeit, Fotos, Gesprächsprotokolle.
Wen Sie wann informieren müssen hängt davon ab, in welchem Rechtsrahmen Sie sich befinden, wenn ein Schaden festgestellt wird. Lassen Sie sich in jedem Fall rechtzeitig rechtlich und fachlich beraten, um schnell die richtigen Schritte einzuleiten, notwendige Fristen zu wahren und den sachlichen Kontakt mit den betroffenen Parteien zu führen.
Mietrecht
Mieter:innen sind verpflichtet, Schäden, die sie entdecken an ihre Vermieter:innen zu melden. Nur so besteht die Chance, schnell bauliche Gegenmaßnahmen einzuleiten. Gegebenenfalls muss auch eine eigene vorhandene Sachversicherung informiert werden. Sowohl den Schaden als auch die Meldungen und weitere Vorgänge sind gut zu dokumentieren!
Schimmel kann entstehen, wenn Feuchtigkeit durch einen Bau- oder Leitungsschaden auftritt oder das Gebäude oder die Wohnung nicht ausreichend beheizt und belüftet wurden. Da die Ursachen meist nicht eindeutig zugeordnet werden können kann ein langer Rechtstreit folgen, insbesondere wenn rechtliche Fragen zu Beginn nicht eindeutig geklärt werden.
Versicherungsrecht
Leitungswasserschäden fallen in das Versicherungsrecht. Die Folgen der entstandenen Wasserschäden sind fast immer Schimmel, vor allem, wenn die eigentliche Schadensstelle nicht rechtszeitig erkennbar ist oder an anderer Stelle liegt. In diesen Fällen sind zwei Sachversicherungen relevant: die Gebäudeversicherung und die Hausratversicherung.
Bei einem Schaden sind Versicherungsnehmer:innen verpflichtet, den Fall umgehend an die betreffende Sachversicherung zu melden - am besten per Einschreiben mit Rückschein. Die Versicherung hat nach der Schadensmeldung in gewissen Fällen ein Weisungsrecht, wie zu verfahren ist. Diese Weisungen sollten beachtet werden.
Baurecht
Aktuelle Studien - beispielsweise vom Bauherren-Schutzbund und Verband privater Bauherren belegen, dass Planungs- und Baufehler insbesondere im Neubau nicht selten zu Feuchteschäden führen. Bei einer energetischen Sanierung wird außerdem das bauphysikalische Gleichgewicht des Gebäudes verändert, so dass es ebenfalls zu einem Schimmelschaden kommen kann – beispielsweise durch den Einbau neuer Fenster ohne zusätzliche Dämmung der Wände.
1. Gewährleistungsrecht
Ein Schimmelschaden ist im Sinne des Werkvertragsrechts in der Regel eine Mangelfolgeerscheinung. Der eigentliche Mangel – zum Beispiel eine Wärmebrücke oder fehlerhafte Bauausführung - ist in den meisten Fällen die Ursache dafür. Ein Mangel liegt vor, wenn eine Abweichung des (Bau-)Werks von einer vereinbarten Beschaffung vorliegt, sich das Werk für die vereinbarte Nutzung nicht (mehr) eignet oder von der "üblichen" Qualität abweicht. Ob Gewährleistungsansprüche für Mängel bei einem Schimmelbefall aus Bauleitungen bestehen, müssen Jurist:innen in Zusammenarbeit mit Sachverständigen – oft vor Gericht - entscheiden.
Die gesetzliche Frist für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen ist bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre nach "Abnahme". Werden Feuchtigkeit oder Schimmel entdeckt, sollte daher schnell reagiert und eine Mangelrüge ausgesprochen werden.
Für den Kauf einer bereits erstellten Immobilie gilt das Kaufrecht. Bei gebrauchten Gegenständen – wie beispielsweise beweglichen Sachen oder Immobilien, kann die Gewährleistung im Erwerbsvertrag ausgeschlossen werden. Treten Feuchte- oder Schimmelschäden erst in einem gewissen zeitlichen Abstand zum Kauf auf, sollte rechtlich und fachlich geprüft werden, ob dies unter den Begriff der "arglistigen Täuschung" fällt.
- Wohnungseigentümer:innen: Schadensmeldung an die Hausverwaltung und eventuell an die Sachversicherung und/oder Gebäudeversicherung. Gleichzeitig ist das Wohnungseigentumsgesetz mit den Regelungen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum zu beachten.
- Vermieter:innen und Hauseigentümer:innen: Schadensmeldung an die Gebäudeversicherung
Schimmel am Arbeitsplatz
Wenn Arbeitnehmer:innen an ihrem Arbeitsplatz oder in ihrem Arbeitsumfeld einen Schimmelschaden entdecken, sollten Sie ihre Arbeitgeber:innen bzw. ihre Vorgesetzen umgehend darüber informieren. Diese haben ihnen gegenüber eine Führsorgepflicht, die in der Arbeitsstättenverordnung geregelt ist.
Informationen rund um den Arbeitsschutz gibt es telefonisch beim Arbeitsschutztelefon Nordrhein-Westfalen unter 0211 855 3311, sowie beim Landesinstitut für Arbeitsgestaltung des Landes NRW.
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